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【重磅】2019年中房企销售排行榜

乐居

2019年上半年,行业“因城施策”仍为调控主基调,坚持“房住不炒”,大环境制约下,重庆上半年市场两极分化,出现投资端热,营销端表现差强人意。

市场端,整个一季度市场降温明显,二季度市场有所回暖,市场供求增加,但整个住宅市场上半年成交量下降,均价稳中有升,高价地项目陆续面市,推动房价小幅上涨。整体市场不及去年同期,行业呈现出强者恒强、分化加剧的形式,寡头房企优势继续放大。

投资端,城市房企对市场信心度呈两极分化,城市深耕型房企持续看好重庆市场,积极参拍拿地增储,近三年新进型房企拿地谨慎;随着企业投资节奏差异,后续房企销售排名差距或将进一步拉大。

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统计口径

1.CRIC系统

2.统计时间:2019.1.1至2019.6.28

3.统计数据均为商品房备案数据

4.统计范围:重庆主城九区

5.联合开发项目流量榜金额双双计入统计;权益榜金额以股权拆分为准

榜单解读

2018年下半年起,重庆长达2年半供不应求的局面被终结,而需求量在一系列政策之下枯竭,客户观望情绪蔓延,市场进入下行期。

面对行业“房住不炒”的调控主基调、日益下行的市场、行业竞争加剧带来的生存压力,房企业绩增速整体放缓,排第10房企整体销售规模902.6亿元,同比降低3.49%。

市场调整期,多数房企销售业绩下降,部分货储不足企业,掉队明显;时势造,龙头房企逆势前行,抢占市场份额,实力在下行态势中进一步凸显。

01 集中度解读

TOP5集中度45%

近半壁江山

从2019年上半年房企集中度来看,近几年集中度呈直线上升,TOP5房企集中度达45.52%,已然占据市场近一半份额,行业寡头化明显,规模房企多种方式扩充货源,拓宽企业货储,凭借自身品牌、产品等优势瓜分市场份额,未来房企集中度将进一步提升,中小型房企面临被市场淘汰的压力。

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今年30强房企内部分化加剧,TOP5-10和排第10-20的房企集中度较前两年基本持平,呈小幅波动;而TOP5房企集中度同比上涨40.60%,增速持续高速增长,较2018年有进一步提升,主要得益于企业的前瞻性布局战略,多盘齐发以及自身优势;TOP30房企集中度已达93.66%,市场调整期,增速大幅放缓。

02房企梯队解读

门槛止涨为稳

梯队格局持续分化

今年上半年市场趋于理性,供销下降,价格维稳,整体规模缩减,各梯队入榜门槛停止去年同期齐涨势头,呈分化状,除TOP20房企外,其余梯队门槛均出现下滑。

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其中,TOP5入榜门槛稳定在85亿左右,相较去年同名次企业业绩以上涨为主,龙头房企市场下行中持续发力;

排第10入榜门槛降低至41.6亿元,同比下降30.6%,与TOP5房企差距再次拉大,这更加说明行业呈现出强者恒强的分化格局,寡头房企优势继续放大;

而10-20名外房企开始发力,房企洗牌严重,TOP20房企入榜门槛升至20.9亿元,增幅18%,预计未来市场分化将为更加明显。

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名列前茅梯队:半年初现150亿+,强者恒强

虽然百亿这个词,对于重庆来说并不陌生,但今年半年度业绩榜上初现超150亿房企——融创,与房企拉开多个身位,值得关注的是融创同样是头家半年业绩上百亿房企。从榜单看,不难发现两极分化较为明显,前四强表现格外抢眼,业绩超120亿,强者恒强局面日益显现。

融创  尽显快马之势,持续发力

融创19年上半年表现延续18年势头,以销售额161.2亿元位居榜首,企业业绩持续上涨24%。融创前瞻性的多点多项目战略布局、审时度势顺市的营销策略为其带来了良好的收益,赢得了市场先机。而上半年企业资金宽松,一度积极活跃在招拍挂市场,增储214.76万方,企业整体货储充沛,后续爆发力强。

金科  跨越式发展排头兵,全面开花

金科主城多项目布局,实现北区、西区、南区多点布局,全面开花;同时近几年产品升级,迎合市场改善需求,“集美系”、“博翠系”的产品创新,助推金科销售额增长,最终实现半年149.1亿元的好成绩,市场去化速度见证了金科品牌力量及战略的正确性。

龙湖  主战场优势凸显,稳坐前三

城市深耕表现明显,提前布局热点板块,确保企业货储充足,在业绩上全面开花,2019年上半年龙湖排名稳定前三,流量销售额达130.7亿元。龙湖项目主要以改善为主,企业整体货储偏向中高端,每个项目都成为板块明星项目,其产品力受认可度不断提高,源于其对产品和购房者需求的独特预判,往往能将细节转化为发展小趋势,从而增强产品力。

第2梯队:业绩差距较小,竞争激烈

除恒大外,其余房企成交金额集中在30-60亿元,差距较小,名次更迭可能性较大,货储充足的房企具备先机。

稳健型房企——稳步提升,保持前列

稳居第2梯队,房企业绩近年持续处于稳步增长趋势

保利发展  2018年继续推动主城格局,加大热点板块布局,成落子公园、鱼洞,实现全区域、全业态、全产品布局。

旭辉  入渝以来一直精研市场,布局重庆全域,打造多需求产品线,以优质产品与品牌价值赢得市场认可,2019年 “重贵旭辉”更名“旭辉西南区域集团”,深耕决心明显。

碧桂园  洞悉城市发展热点布局,中高端产品占比充足,保证企业利润,兼有流量型产品,实现企业现金流。

渝派房企——战略升级,稳扎稳打

作为典型渝派房企,东原、华宇、协信深耕重庆多年,具有良好口碑,市场占有率保持稳定。

东原  不断实现产品、社区创新,成打造一系列高端品质利润型产品,瓜分高端住宅市场。

华宇  稳扎稳打,以用户为中心角逐“改善时代”,中高端产品持续发力,将持续成为华宇下一步业绩的增长点

协信  多元化发展,以产业为带动进行战略持续升级,为企业提速发展创造机会。

新进房企——爆发力强,表现可期

以前2年新进房企为主,持续加大货储储备,入市项目整体表现良好,爆发力强。

中骏  入渝两年,从“0”到“11”,货源充足,以惊人的爆发力冲击市场,成抢占市场,强势上榜。

第三梯队:货值充沛,后续可期

第三梯队中,新城前期土地储备充足,18年下半年各项目相继入市,今年销售发力,整体表现亮眼,业绩实现高增长,跻入销售排行榜Top20,位列14名。协信、招商蛇口、联发、美的置业上半年投资积极性较高,目前货储充足,具备二冲三梯队的强劲潜力。

03房企业绩解读

市场调整

多数企业完成率不到四成

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受市场盘整期及房企推货节奏影响,房企年度指标完成率均不及50%,且呈现梯队下降趋势,第三梯队指标完成率仅3成左右,各梯队中金科、华润、美的置业、联发相对完成率较高。

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三成房企完成度在30%以下,指标完成情况较差;25%的房企半年度完成30%-40%业绩,下半年发力冲刺,仍有完成年度业绩目标可能性;近五成的房企完成度在40%以上,依据房企上下半年业绩比例四六开来看,只要下半年供货符合市场需求、价格合理,这些企业完成业绩目标可能性较大。

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2019年受市场大环境影响,部分房企开始改变发展战略,放缓脚步,进行了提质控速,业绩小幅波动;部分房企继续保持高增长,如融创、万科、华润涨幅可观,华润涨幅超100%,又如中骏、金地、中建信和凭借亮眼的销售成绩,头次进入TOP30。

增长型——华润  黑马逆袭,跃升9位。作为央企,肩负责任担当,坚持品质是华润的宗旨。入渝以来,造就数个高品质项目,2019年凭借公园九里、澜山望、琨瑜府等改善项目表现出彩,实现了业绩及规模的高速增长,同比上涨107.4%,名次上涨9名,强势进入前十,成为本半年度涨幅较大房企。

新上型——中建信和  积极增储,助推业绩上涨。入渝一年多,落地五子,聚焦城市热点板块与核心区域,目前可售充足,货值分布合理,随着下半年供货加快,全年业绩可期。

04房企驱动力解读

规模和产品驱动业绩增长

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2018年至今,市场分化明显,TOP20房企继续洗牌,在市场竞争加剧的情况下,房企通过战略调整,产品升级、规模扩充等多种形式,寻求新的业绩增长途径,结合2019上半年TOP20房企销售面积与销售均价来看,企业驱动力可分为三类:

1、产品驱动型:产品溢价能力强,盈利能力高。以龙湖为代表,以客户为中心,实现产品的迭代升级,改善型高溢价产品赢得客户高度认可。

2、规模驱动型:全面布局型房企,以规模创造业绩。以融创为代表,企业占据市场绝大份额,主力在售项目高达25个,积极抢驻城市核心及热门板块。

3、平衡型:兼具产品与规模同步发展。以金科代表,项目遍地开会,产品货值分布,利润和流量型产品兼具,品牌形象影响力、口碑较高。

近两年行业虽然经历较大的波动,但部分房企仍旧依靠标杆项目,收获不俗销售业绩,企业单盘产能位居行业前列。

2019年上半年房企单盘产能排第10榜,门槛产能为6.3亿,天誉、金地依靠大盘产品线丰富,卖点明确且多样化,客群范围广泛的特征,成打造区域性标杆项目,分别以12.2亿、8.5亿的高产出位列名列前茅和第2;而百亿房企仅有龙湖、万科上榜。

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天誉  以收购的方式进入重庆,目前在售项目较少,通过精化弹子石总部经济核心区的超百万方大型综合体——天誉智慧城项目,支撑企业销售业绩,获得高产。

金地  2017年进入重庆,随后通过前期招拍挂、收并购、入股等各种方式储备货值,开启城市多区布局,去年多项目面世,首年便成入榜前20;今年继续凭借重庆十大销售项目之一的百万方项目——金地自在城,继续保持企业高产能;后期弹子石风华两岸项目入市,将进一步提升企业规模及业绩。

05房企覆倍率解读

企业去化能力各异

未来规模两级分化

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结合2019年房企货值与销售业绩增长,我们根据覆盖倍率将房企分为三个梯队。

A类:覆盖倍率相对较高,梯队企业除恒大外,都是属于近两年快速扩张企业,新增货值倍增,目前周转率相对较低,但随着企业产品打造力、开发实力的提升,后期业绩增长可期;蓝光投资精准,布局跟随城市发展脚步,上半年参拍两次,拿地两宗,新增土储约19万方,企业目前覆倍率偏高,随着下半年推盘节奏加快,提高周转,覆倍率将会趋于行业健康水平。

B类:以东原、旭辉为代表,房企货储量大,远超2019年产品去化规模量,未来随着项目推盘,企业将缓慢去化,货储持续小幅下滑;碧桂园、融创2019年增储积极,覆倍率有所下降,但企业本身开发效率较高,货储充沛,未来业绩将持续快速增长。

C类:该梯队企业均是规模型、高周转企业,覆盖倍率处于行业较优水平,均有自身的标准产品线,能够实现拿地到销售的快节奏周转。金科、保利发展覆倍率不足,但上半年积极拿地补仓,覆倍率逐渐回归行业正常水平。

后市预判

政 策 端

今年3月召开,再次重申房地产市场坚持“住房不炒”,保持政策的连续性和稳定性。重庆市场将会持续保持宏观严控基调不放松,以秩序维护类小政策调节为主,未来市场调控基调不变,预计下半年政策微调控为主。

土 地 端

结合全年供地计划看,今年整体供应量不及2018年,上半年供应节奏较快,下半年供地节奏将会放缓,供地宗数不及上半年。而城市向外拓展趋势越来越明显,热点供应板块集中在西永、大学城、水土、蔡家、鱼洞等城市板块。

市 场 端

虽然今年上半年利率放松、高价项目入市客户,楼市迎来了一波“小阳春”,且部分房企对楼市仍存信心,轮番上演高价地块,但受到市场存量、限价、改善需求被提前释放等影响,短期内市场仍然处于盘整期,仍以“稳”为主。

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